[摘要] 近日，一线城市房价猛涨，一线城市房地产政策收紧的预测频出。3月25日，深圳连夜出台房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，同日，上海也发布了被称为史上严调控政策的“沪九条”。楼市限购政策升级已成事实，邓州人快来看看这些城市的限购政策吧
近日，一线城市房价猛涨，一线城市房地产政策收紧的预测频出。3月25日，深圳连夜出台房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，同日，上海也发布了被称为史上严调控政策的“沪九条”，包括提高首付的贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛，同时加强中介管理，严控使用资金杠杆购房情况。楼市限购政策升级已成事实，邓州人快来看看这些城市的限购政策吧！
业内人士认为，一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价，打击越来越多的投机性购房行为。因此，从政策角度看，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。除上海、深圳等涨幅过快的城市外，其他城市的调控政策不会过于严苛。
发力 一线楼市新政迭出
25日，深圳连夜出台房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，指出将收紧非户籍人口购房门槛，并实行差别化住房信贷政策。
意见指出，对非户籍人口的资格判定，从此前能提供自购房之日起计算的前1年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明，提高至3年，并限购1套住房；对户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)仍继续执行限购2套住房。
同时，在信贷政策方面，执行差别化信贷。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行低4成。
值得注意的是，上海同日也发布了被称为史上严调控政策的“沪九条”。“沪九条”指出，将从严执行住房限购政策。其中，将提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业方面，购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
在信贷政策方面，执行“认房不认贷”。“沪九条”指出，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“沪九条”指出，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
据悉，上海普通商品住房应同时满足单套面积140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下，且外环外总价不超过230万元每套，内外环之间不超过310万元每套，内环内不超过450万元每套。
对此，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山表示，去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。因此作为特殊商品的住房，更是需要维护市场秩序、稳定市场预期。
旨在挤出房地产泡沫
此次政策调整主要原因是多个一线城市楼市出现非理性上涨，监管旨在挤出房地产泡沫。两地楼市新政反映出，一线楼市调控的一大重点在于从需求侧转到供给侧的新思路。
国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，其中涨幅较上月扩大的城市有33个，比1月份增加10个。从各级城市看，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点，城市间房价涨幅差距进一步扩大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。
调控房价，控制需求端是短期之举，而调整供应端才是长效机制。目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，但去库存任务重的广大三四五线城市仍没有太大起色。从需求端刺激的政策还会频繁出台，但效果会越来越有限。这种情况下，调控好从供给端方面加以努力。
在土地供应方面，在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量，以及中小户型的供给。在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。深圳楼市调控意见首先提出，要加强多渠道住房供应和住房保障，这是未来深圳楼市管理的新方向，也意味着深圳楼市调控从需求侧为主转向了供给侧为主。从中长期来看，随着收入增长、人口流入、城市转型升级，各类住房需求有增无减，单纯调控需求效果或有限。此次提出的“新增、盘活、更新、棚改”等四个渠道的新房供应，以及40万套保障房筹建、35万套的保障房供应，意在让楼市在供给侧全面发力，满足长期旺盛的居住需求，彻底缓解供求关系，构建房价逐渐稳定的基石。
其他不少地方也在供应端加大调整力度。上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》明确指出，上海将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分矛盾突出区域亦为70%)。福建日前出台的包含八项去库存措施的《关于化解房地产库存的若干意见》(“闽八条”)大的一个亮点就是可以土地“转性”，提出要优化开发用地供应，规定2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。
今年的政府工作报告指出，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场的渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。
楼市的供给侧改革，不仅仅是要消化房屋库存，更重要的意义是为广大人民群众提供更好的住宅产品，更好地满足人民的居住和生活需求。过去，我们的经济政策主要在需求端发力，现在，要在供给侧加大改革力度。主要是控制增量，调整土地供应节奏，增加土地有效供给；实施结构优化，增加高品质、有附加值的有效供给。有了高品质产品，才有住房消费。有了梧桐树，才能引来凤凰。
（邓州房天下综合整理）
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